Modelo de contrato de arrendamiento: El contrato de arrendamiento de un local comercial se debe realizar con el fin de establecer las condiciones en las que se va a regir la relación arrendador arrendatario.
En el momento en el que decidimos poner en arrendamiento un local comercial, siempre no van a surgir muchas dudas, debido a que es muy diferente arrendar un inmueble para vivienda que uno para un local comercial.
Descargue aquí en Word el formato o modelo del contrato de arrendamiento de local comercial.
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Una de estas dudas son por ejemplo quienes deben firmar el contrato de arrendamiento de local, qué debe contener el mismo, cuáles son los deberes y obligaciones tanto del arrendador como el arrendatario, si se debe solicitar el local con cuánto tiempo antelación se debe realizar?
Para despejar todas estas dudas nos debemos remitir al código del comercio, del artículo 518 al 524 los cuales nos hablan sobre los establecimientos de comercio y su protección legal.
¿Cuando se debe renovar el contrato de arrendamiento de local comercial?
Para aclarar esta inquietud, nos remitiremos al articulo 518 del código de comercio:
«ARTÍCULO 518. DERECHO DE RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:
1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y
3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.»
¿Que pasa si se presentan diferencias entre las partes al momento de realizar la renovación del contrato de arrendamiento?
«ARTÍCULO 519. DIFERENCIAS EN LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO. Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.»
Es decir, si se presentan diferencias en la renovación, se llamará a un perito para que en mediación, se logre dirimir diferencias.
¿Con cuánto tiempo se debe solicitar la entrega del local comercial?
«ARTÍCULO 520. DESAHUCIO AL ARRENDATARIO. En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.»
¿En una remodelación, se puede solicitar la entrega del inmueble?
«ARTÍCULO 521. PREFERENCIA DE ANTERIOR ARRENDATARIO EN LOCALES RECONSTRUIDOS. El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.
PARÁGRAFO. Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.
Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.»
¿En que casos aplica el pago de indemnización al comerciante?
«ARTÍCULO 522. CASOS DE INDEMNIZACIÓN DEL ARRENDATARIO. Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.
En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.
El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles.»
¿En qué caso se puede subarrendar el local comercial y cuando se puede ceder el contrato?
«ARTÍCULO 523. SUBARRIENDO Y CESIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato.
El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación.
La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador (o sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio).»
Letra muerta en los contratos de arrendamiento de local comercial.
«ARTÍCULO 524. CARÁCTER IMPERATIVO DE ESTAS NORMAS. Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.»
Que es un establecimiento de comercio?
Se llama establecimiento de comercio o establecimiento comercial al conjunto de recursos físicos que es debidamente organizado por el empresario o comerciante para realizar actividades comerciales.
Cabe aclarar que el contrato de arrendamiento de un local comercial debe estar firmado por ambas partes intervinientes, y se recomienda que deba estar autenticado en notaria. En este deben quedar muy claramente las condiciones o normas de juego en las que se va a regir.
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