En la actualidad, se tiene como requisito al momento de realizar una compraventa de un bien inmueble la elaboración de una promesa de compraventa, la cual se convierte en ley para las dos partes, ¿pero qué pasa si una de las dos partes no desea cumplirla?
Nos encontramos en el caso, el que se requiere comprar un inmueble para lo cual el vendedor solicita la entrega de un porcentaje de dinero para «pisar» el negocio, el cual queda estipulado dentro de la promesa compraventa, por ejemplo, si deseamos comprar un apartamento por valor de $150 millones de pesos, se estipula la entrega de $10 millones a la firma de la promesa de compraventa y el excedente con la firma las escrituras. Al pasar unos días el vendedor se retracta y ya no desea vender la propiedad, no realiza la devolución del dinero entregado, por lo que al comprador se le enredan las cosas y ve extraviado su dinero, con lo cual decide interponer una demanda contra el vendedor para la devolución de su dinero, dado que esto no corresponde a una estafa, dicho proceso puede durar años en el escritorio de un juez de la República antes de que salga el fallo a su favor, ¿y si el vendedor después de un año ya ha vendido su inmueble? el vendedor al no tener la propiedad a su nombre y si no tiene algún bien para embargar, nuestro vendedor ha perdido su dinero.
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En el caso contrario en el que el vendedor respeta lo estipulado en la promesa de compraventa, firma las escrituras y ya ha hecho entrega del inmueble antes de que el comprador pague la totalidad de la venta, se convierte en un problema mucho más grande, debido a que igualmente el proceso puede tardar varios años para proceder con el desalojo y la restitución del inmueble, en ese sentido el comprador puede vender el inmueble, y ya en esas alturas el juez de la República no podrá solicitar el nuevo dueño entregar el inmueble, dado a que esté obró de buena fe comprando el inmueble al legítimo dueño que aparece en escrituras y el certificado de tradición y libertad, el primer vendedor se verá estafado debido a que no recuperará su inmueble y sólo recibió una pequeña parte de dinero por este.
En conclusión, antes de entregar el dinero del anticipo de la compra de un inmueble o de entregar el inmueble, se debe verificar la persona con la cual estamos haciendo negocios, se debe dejar establecido en la promesa de compraventa muy bien estipulado los términos y las cláusulas con las cuales se va a vender el inmueble, se recomienda al vendedor no entregar el inmueble hasta tener en su poder el 100% del dinero, en ese sentido se firmarán las escrituras; en el caso de los compradores, se recomienda no entregar sumas de dinero muy altas a la firma de la promesa compraventa, o en lo posible gestionar todo el dinero sólo hasta el momento de la firma las escrituras.